如何做好成本會(huì)計(jì)——會(huì)計(jì)繼續(xù)教育
2847如何做好會(huì)計(jì)——成本會(huì)計(jì) 目錄 一、成本核算和成本會(huì)計(jì) 二、成本會(huì)計(jì)的工作內(nèi)容 三、成本核算的業(yè)務(wù)處理 四、成本報(bào)表的編制與分析 一、成本核算和成本會(huì)計(jì) (一)成本的內(nèi)涵 1.成本是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平...
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?目? 錄
?概述
?取得土地使用權(quán)的核算
?進(jìn)項(xiàng)稅額的核算
?開發(fā)成本的歸集與核算
?銷項(xiàng)稅額的核算
本課程主要參照的文件:
1. 《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》 (財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))
2. 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 (國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))
3. 《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2)
概述
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
1.開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性
企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi),按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
2.開發(fā)產(chǎn)品的商品性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng),按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。
3.開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性
所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面:
(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外,還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。
(2)涉及面廣,經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來,而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來,還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。
4.開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),投資數(shù)額大
開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始,經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段,少則一年,多則數(shù)年才能全部完成。
每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高,需要不斷地投入大量的資金。
5.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高,建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多,一旦決策失誤,銷路不暢,將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓,使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈,導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程
房地產(chǎn)企業(yè)核心的會(huì)計(jì)處理集中在了“拿地、開發(fā)、預(yù)售、竣工銷售”
二、納稅人計(jì)稅方法及稅率
納稅人 |
計(jì)稅方法 |
稅率/征收率 |
|
一般納稅人 |
一般計(jì)稅方法 |
11% |
|
簡(jiǎn)易計(jì)稅 |
5% |
||
小規(guī)模納稅人 |
【注意】 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,36 個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
【鏈接】 房地產(chǎn)老項(xiàng)目,是指:
(一)《建筑工程施工許可證》 注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;
(二)《建筑工程施工許可證》 未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》 但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅明細(xì)科目的設(shè)置
(一)一般納稅人明細(xì)科目的設(shè)置
1.未交增值稅
核算一般納稅人月度終了從“應(yīng)交增值稅”或“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目轉(zhuǎn)入當(dāng)月應(yīng)交未交、多交或預(yù)繳的增值稅額,以及當(dāng)月交納以前期間未交的增值稅額。
2.預(yù)交增值稅
核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等,以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。
3.待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額
核算一般納稅人已取得扣稅憑證并經(jīng)認(rèn)證,按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予以后期間從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。包括:
(1)自2016年5月1日后取得并按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程,按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予以后期間從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額;
(2)實(shí)行納稅輔導(dǎo)期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對(duì)的增值稅扣稅憑證上注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。
4.簡(jiǎn)易計(jì)稅
核算一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法發(fā)生的增值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。
?應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅的明細(xì)科目
1.進(jìn)項(xiàng)稅額
記錄企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。
企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額,用藍(lán)字登記;退回所購貨物應(yīng)沖銷的進(jìn)項(xiàng)稅額,用紅字登記。
2.已交稅金
記錄企業(yè)已繳納的增值稅額。
企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記;退回多繳的增值稅額用紅字登記。
3.減免稅款
核算直接減免的增值稅。
【手寫板】
4.銷項(xiàng)稅額抵減
核算和統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款的當(dāng)期和累計(jì)抵減情況。
5.轉(zhuǎn)出未交增值稅
核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅。
6.銷項(xiàng)稅額
記錄企業(yè)銷售商品房或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。
企業(yè)銷售商品房或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項(xiàng)稅額,用藍(lán)字登記;退回銷售商品房應(yīng)沖銷的銷項(xiàng)稅額,用紅字登記。
7.進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出
記錄企業(yè)的購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣,按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。
8.轉(zhuǎn)出多交增值稅
核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交、用于抵減下月應(yīng)交納的增值稅數(shù)。
【手寫板】
【注意】對(duì)于多期開發(fā)項(xiàng)目,為方便統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目各期預(yù)繳增值稅款與進(jìn)、銷項(xiàng)稅額的發(fā)生、抵減或取得等情況,真實(shí)反映各期增值稅實(shí)際稅負(fù)情況,以上“進(jìn)項(xiàng)稅額”“銷項(xiàng)稅額”“土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”明細(xì)科目可以按現(xiàn)有【項(xiàng)目期數(shù)】進(jìn)行輔助核算,期數(shù)設(shè)置原則上采用現(xiàn)有分期,但如有以下情況應(yīng)進(jìn)行調(diào)整:
(1)原作為一個(gè)項(xiàng)目分期進(jìn)行開發(fā)成本核算的房地產(chǎn)項(xiàng)目,如既有采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅,又有一般計(jì)稅方法征稅的,在確認(rèn)【項(xiàng)目期數(shù)】時(shí),需再次進(jìn)行分期。
計(jì)稅方法不同,不得使用同一分期進(jìn)行增值稅業(yè)務(wù)的核算。
(2)采用一般計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目,取得多本《建筑工程施工許可證》 的,可不按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行分期,但須嚴(yán)格按照交付時(shí)間設(shè)立單獨(dú)的分期進(jìn)行增值稅業(yè)務(wù)的核算,交付時(shí)間不同的分期,不得合并核算。
(3)為準(zhǔn)確核算與房地產(chǎn)開發(fā)無直接關(guān)系的其他增值稅涉稅事項(xiàng),在現(xiàn)有【項(xiàng)目期數(shù)】 下設(shè)置“共同項(xiàng)”輔助明細(xì)。該“共同項(xiàng)”僅適用于與開發(fā)項(xiàng)目無直接關(guān)系的增值稅業(yè)務(wù)。
例:取得的增值稅專用發(fā)票,不含稅部分會(huì)計(jì)核算時(shí)屬于“開發(fā)間接費(fèi)用”“管理費(fèi)用”“銷售費(fèi)用”“固定資產(chǎn)”“低值易耗品”,其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)記入“共同項(xiàng)”下輔助核算。
(二)小規(guī)模納稅人明細(xì)科目設(shè)置
小規(guī)模納稅人發(fā)生的業(yè)務(wù)相對(duì)一般納稅人而言比較簡(jiǎn)單,只需在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”就可以了。
四、發(fā)票管理
(一)一般納稅人
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))
第十六條?一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,自行開具增值稅發(fā)票。
第十七條 ?一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款,未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的,可以開具增值稅普通發(fā)票,不得開具增值稅專用發(fā)票。
第十八條? 一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,不得開具增值稅專用發(fā)票。
(二)小規(guī)模納稅人
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))
第二十三條? 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,自行開具增值稅普通發(fā)票。
購買方需要增值稅專用發(fā)票的,小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。
第二十四條? 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款,未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的,可以開具增值稅普通發(fā)票,不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
第二十五條? 小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
取得土地使用權(quán)的核算
(一)核算涉及的會(huì)計(jì)科目
取得土地的用途 |
核算科目 |
用于土地開發(fā) |
開發(fā)成本 |
用于商品房開發(fā) |
開發(fā)成本 |
用于自用建筑物 |
無形資產(chǎn) |
用于賺取租金 |
投資性房地產(chǎn) |
【案例1】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人,2017年1月以出讓方式取得一宗土地使用權(quán),價(jià)款2 000萬元,取得了相應(yīng)的財(cái)政性票據(jù)。
【解析】
1.如果準(zhǔn)備開發(fā)建造商品房住宅小區(qū)對(duì)外銷售
會(huì)計(jì)分錄:
借:開發(fā)成本——土地成本???????????????????? ????????????20 000 000
貸:銀行存款??????????????????????????????????????? 20 000 000
2.如果用于建造自用的辦公樓
會(huì)計(jì)分錄:
借:無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)?????????????????? ??????????? 20 000 000
貸:銀行存款??????????????????????????????????????? 20 000 000
3.如果用于出租,賺取租金
會(huì)計(jì)分錄:
借:投資性房地產(chǎn)???????????????????????????????????? 20 000 000
貸:銀行存款??????????????????????????????????????? 20 000 000
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的增值稅問題
1.法規(guī)條文
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》可以差額征稅的應(yīng)稅行為第10項(xiàng)規(guī)定:
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))
第四條?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
第六條? 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款,應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(?。┲频呢?cái)政票據(jù)。
2.會(huì)計(jì)處理
對(duì)于可以扣除的土地價(jià)款,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的是總額法確認(rèn)銷售收入,則需要計(jì)算土地價(jià)款中包含的增值稅的金額。計(jì)入“銷項(xiàng)稅額抵減”。公式如下:
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
銷項(xiàng)稅額抵減= 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷(1+11% )×11%
進(jìn)項(xiàng)稅額的核算
項(xiàng)目公司開發(fā)采用一般計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目,核算企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額,計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)。
采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,其對(duì)應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)直接記入相應(yīng)的開發(fā)成本科目。如取得的發(fā)票為增值稅專用發(fā)票,可先認(rèn)證,后從進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。
【手寫板】
會(huì)計(jì)處理:
借:開發(fā)成本/固定資產(chǎn)/原材料/其他業(yè)務(wù)成本/制造費(fèi)用/銷售費(fèi)用/管理費(fèi)用等
??? 應(yīng)交稅費(fèi)—— 應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)
??? 貸:應(yīng)付賬款/ 銀行存款等
【問題】
我公司的開發(fā)項(xiàng)目有采用簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目計(jì)征增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)的老項(xiàng)目,還有采用一般計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的項(xiàng)目。但是施工單位是一個(gè)單位。對(duì)方向我公司開具的發(fā)票中既有簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的,還有一般計(jì)稅項(xiàng)目的。請(qǐng)問我公司應(yīng)該如何抵扣增值稅?
【回答】
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))
第十三條?一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的,應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?!睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。
計(jì)算公式:
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?!路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)
【案例2】
ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房項(xiàng)目中,一期為簡(jiǎn)易方法征稅項(xiàng)目,《建筑施工許可證》 上注明的建設(shè)規(guī)模為4萬平方米,二期為一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目,《建筑施工許可證》 上注明的建設(shè)規(guī)模6萬平方米,施工單位及總包合同均為同一個(gè),ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司于2016年5月31日取得該施工單位開具的1 110萬元的增值稅專用發(fā)票。適用增值稅稅率為11%??铐?xiàng)已經(jīng)支付給施工單位。
【解析】
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=1 110÷(1+11%)×11%×4/(4+6)=44(萬元)
可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=110-44=66(萬元)
【會(huì)計(jì)處理】
借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)[一期]?? ???? 4 440 000(4 000 000+440 000)
開發(fā)成本——房屋開發(fā)[二期]????????????? ???????????? 6 000 000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)[二期]??? ?????????????????? 660 000
貸:銀行存款???????????????????????????????????????? 11 100 000
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額
根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》 第二十七條第六款規(guī)定:
第二十七條? 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣:
……
(六)購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。
36號(hào)文附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)問題的規(guī)定》中明確:
納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用,其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
開發(fā)成本的歸集與核算
(一)開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為如下四類:
1.土地開發(fā)成本——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場(chǎng)地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
2.房屋開發(fā)成本——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
3.配套設(shè)施開發(fā)成本——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
4.代建工程開發(fā)成本——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
(二)以上成本在具體核算的時(shí)候通過“開發(fā)成本” 核算,具體可以通過以下明細(xì)科目歸集:
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2.前期工程費(fèi)
3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
4.建筑安裝工程費(fèi)
5.配套設(shè)施費(fèi)
6.開發(fā)間接費(fèi)
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(批租地價(jià))——指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi),或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。
2.前期工程費(fèi)——指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。
【案例3】
天晟置業(yè)有限公司在“天晟公館”地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,2016年6月發(fā)生前期工程費(fèi)1 000萬元(不含稅價(jià)),其中,地質(zhì)勘察費(fèi)50萬元,規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及其他設(shè)計(jì)500 萬元。土地平整450萬元。建筑業(yè)稅率11%,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)稅率6%。各項(xiàng)業(yè)務(wù)均取得增值稅專用發(fā)票,且在當(dāng)月通過了發(fā)票認(rèn)證。
【解析】
勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)可以抵扣的增值稅:550×6%=33(萬元)
土地平整可以抵扣的增值稅:450×11%=49.5(萬元)
合計(jì):82.5萬元
【會(huì)計(jì)處理】
借:開發(fā)成本——前期工程費(fèi)——勘察設(shè)計(jì)費(fèi)???? ????????????500 000
??????——規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)? ??????????????? 5 000 000
——土地平整???? ????????????????? ? 4 500 000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)??? ?????????? ??? 825 000
貸:銀行存款????????????? ????????????????? 10 825 000
3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)——指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。
【案例4】
天晟置業(yè)有限公司在“天晟公館”地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,2016年9月總計(jì)支付工程款3 000萬元(不含稅價(jià)),其中供電配套設(shè)施工程費(fèi)1 000萬元,燃?xì)夤こ藤M(fèi)500萬元,景觀工程費(fèi)1 000 萬元,園林綠化費(fèi)用500 萬元,道路施工500 萬元。以上業(yè)務(wù)均取得增值稅專用發(fā)票并進(jìn)行了認(rèn)證,建筑業(yè)的稅率為11% 。
【解析】
配套設(shè)施費(fèi)可以抵扣的增值稅額:3 000×11%=330(萬元)
【會(huì)計(jì)處理】
借:開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)???????????????? ????? 30 000 000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅( 進(jìn)項(xiàng)稅額)?? ????????????? 3 300 000
??貸:銀行存款?????????????????????????????? 33 300 000
4.建筑安裝工程費(fèi)——指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。
【案例5】
天晟置業(yè)有限公司在“天晟公館”地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,2016年10月份總計(jì)發(fā)生建安工程費(fèi)20 000萬元,其中主體承包工程18 000萬元,水暖工程1 000萬元,監(jiān)理費(fèi)100萬元,其他工程900萬元。以上業(yè)務(wù)均取得增值稅專用發(fā)票并進(jìn)行了認(rèn)證,建筑業(yè)的稅率為11%,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)稅率6%。
【解析】
建筑工程費(fèi)可以抵扣的增值稅額:
(18 000+1 000+900)×11%=2 189(萬元)
監(jiān)理費(fèi)可以抵扣的增值稅額:
100×6%=6(萬元)
合計(jì):2 189+6=2 195(萬元)
【會(huì)計(jì)處理】
借:開發(fā)成本——建筑工程費(fèi)?????????????????? ??? 200 000 000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) ??????????????????21 950 000
貸:銀行存款????????????????????????????????? 221 950 000
【案例6】
天晟置業(yè)有限公司在“天晟公館”地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中, 2016年10月,從小規(guī)模納稅人購買材料總計(jì)金額100萬元(含稅價(jià)),取得稅務(wù)代開增值稅發(fā)票。
【解析】
可以抵扣的增值稅額=100÷(1+3% )×3%=2.91(萬元)
【會(huì)計(jì)處理】
借:開發(fā)成本——建筑安裝工程??????????????? ???????? 9 709 000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)??? ?????????????????29 100
貸:銀行存款????????????????????????????????? 1 000 000
5.配套設(shè)施費(fèi)——指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用,如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。
【案例7】
天晟置業(yè)有限公司在“天晟公館”地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中, 2016年11月共發(fā)生公共配套費(fèi)6 000萬元,其中人防工程2 000萬元,會(huì)所4 000萬元,以上業(yè)務(wù)均取得增值稅專用發(fā)票并進(jìn)行了認(rèn)證,建筑業(yè)的稅率為11% 。
【解析】
公共配套設(shè)施費(fèi)可以抵扣的增值稅額:
6 000×11%=660(萬元)
【會(huì)計(jì)處理】
借:開發(fā)成本——公共配套設(shè)施???????????????? ????? 60 000 000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額?) ??????????????? 6 600 000
貸:銀行存款????????????????????????????????? 66 600 000
6.開發(fā)間接費(fèi)——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
【注意】
“開發(fā)間接費(fèi)”是一級(jí)科目,按期歸集,期末按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本,也就是開發(fā)成本——XX 開發(fā)——開發(fā)間接費(fèi)。
分配方法:直接成本法或預(yù)算造價(jià)法
某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)用= 月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本×本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用÷各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額
【案例8】
天晟置業(yè)有限公司在“天晟公館”地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,2016年11月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用50 000元,取得增值稅專用發(fā)票注明的進(jìn)項(xiàng)稅8 500元。應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)的各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下:
開發(fā)產(chǎn)品名稱 |
直接成本 |
商品房A |
1 000 000 |
商品房B |
600 000 |
商場(chǎng) |
400 000 |
合計(jì) |
2 000 000 |
【解析】
發(fā)生費(fèi)用時(shí):
借:開發(fā)接間費(fèi)?????????????? ?????????????? 50 000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)???? ??????????????? 8 500
貸:銀行存款?????????????? ???????????????????? 58 500
各開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)的分配率為:
50 000÷2 000 000×100%=2.5%
商品房A 應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi):
1 000 000×2.5%=25 000(元);
商品房B 應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi):
600 000×2.5%=15?000(元);
商場(chǎng)應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi):
400 000×2.5%=10?000(元);
借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費(fèi)(商品房A )????? ??? 25 000
???????? ?? ——開發(fā)間接費(fèi)(商品房B )?????????????? 15 000
???????? ?? ——開發(fā)間接費(fèi)(商場(chǎng))?????????? ?????? 10 000
貸:開發(fā)間接費(fèi)???????????????????????????????? 50 000
7.期間費(fèi)用的核算
【案例9】
天晟置業(yè)有限公司在“天晟公館”地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,2016年12月發(fā)生管理費(fèi)用1 300萬元,其中支付管理人員工資1 200萬元,購買辦公用品10萬元(取得17%專用發(fā)票),食堂采購10萬元(取得13% 專用發(fā)票);其他費(fèi)用80萬元(取得定額發(fā)票)。
銷售費(fèi)用1 570萬元,其中銷售傭金500萬元(取得普通發(fā)票);廣告費(fèi)用1 000萬元(取得專用發(fā)票),會(huì)展費(fèi)用20萬元(取得專用發(fā)票),其他50萬元(取得17%專用發(fā)票)。
以上發(fā)票價(jià)栺均為不含稅價(jià)。
【解析】
管理費(fèi)用中辦公用品可以抵扣的增值稅額:
10×17%=1.7(萬元)
食堂采購10萬元不能抵扣進(jìn)項(xiàng),按含稅價(jià)進(jìn)管理費(fèi)用10×(1+13% )=11.3(萬元)
銷售費(fèi)用可以抵扣的增值稅額:
1 000×6%+20×6%+50×17%=69.7(萬元)
【會(huì)計(jì)處理】
借:管理費(fèi)用????????????? ??????????????? 13 013 000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額 )??????? ??????????? 17 000
貸:應(yīng)付職工薪酬???????????????????????????????? 12 000 000
銀行存款?????????????? ???????????????????? 1 030 000
借:銷售費(fèi)用——銷售傭金????????????????????? ??? 5 000 000
——廣告費(fèi)用??????????????????? ?????? 10 000 000
——會(huì)展費(fèi)用????????????????????????? 200 000
——其他??????????????????????????? 500 000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)?? ??????????????????697 000
貸:銀行存款?????????????????????????????????? 16 397 000
銷項(xiàng)稅額的核算
(一)會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金和定金的核算
會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金——是在簽訂“商品房認(rèn)購協(xié)議書”之前收取的款項(xiàng),最終退還給客戶或轉(zhuǎn)作購房款。在企業(yè)取得預(yù)售許可證之前收取。因?yàn)闆]有預(yù)售證的支撐,其約束性很低,購房者可隨時(shí)收回此款項(xiàng)。
定金——是在簽訂商品房銷售(預(yù)售 ) 合同之前收取的款項(xiàng),在銷售合同簽訂后轉(zhuǎn)作購房款,如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不簽訂購房合同,房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下將不再退還客戶已經(jīng)繳納的定金。
會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金在“其他應(yīng)付款”科目下核算,定金應(yīng)視同收取購房款,在“預(yù)收賬款”科目核算。
【案例10】
甲房地產(chǎn)公司(以下稱“甲公司”)開發(fā)的項(xiàng)目,預(yù)計(jì)在2016年9 月份能夠取得商品房預(yù)售許可證,并計(jì)劃于取得該證后開盤銷售。為了做好銷售開盤前的準(zhǔn)備,于2016年8月7日開始收取有購買意向客戶的誠(chéng)意金,誠(chéng)意金為每套商品房2萬元,當(dāng)日共收取誠(chéng)意金100萬元。
甲公司于9月10日正式開盤銷售,當(dāng)日退還誠(chéng)意金20萬元,有繳納40萬元誠(chéng)意金的客戶簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議。
【會(huì)計(jì)處理】
借:銀行存款???????????? ???????????????????? 1 000 000
貸:其他應(yīng)付款——誠(chéng)意金??????????????????? ??????????1 000 000
借:其他應(yīng)付款——誠(chéng)意金??????????????????????? ???? 600 000
??貸:預(yù)收賬款——銷售定金????????????????????? ?????????400 000
銀行存款???????????? ????????????????????? 200 000
(二)預(yù)售環(huán)節(jié)增值稅
1.相關(guān)的政策
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)問題的規(guī)定》 明確:
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))規(guī)定:
第十條? 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第十一條? 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算:
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照5%的征收率計(jì)算。
第十二條? 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
第十九條? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人(以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第二十條? 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算:
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%
【總結(jié)】
納稅人 |
計(jì)稅方法 |
稅率/征收率 |
預(yù)征率 |
|
一般納稅人 |
一般計(jì)稅方法 |
11% |
3% |
|
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 |
5% |
|||
小規(guī)模納稅人 |
2.預(yù)繳稅款的時(shí)間:
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 (國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))規(guī)定:
第十二條? 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
第二十一條? 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
3.賬務(wù)處理
①收到期房房款時(shí):
借:銀行存款
貸:預(yù)收賬款
次月預(yù)繳稅款時(shí):
借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅
貸:銀行存款
②房屋竣工并交付給購買方時(shí):
借:預(yù)收賬款
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)
借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸:開發(fā)產(chǎn)品
③月末
結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)交增值稅
借:應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅
貸:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅
銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額的差額(貸方)結(jié)轉(zhuǎn)
借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)
貸:應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅
【接上例】 如果甲公司采用的是一般計(jì)稅方法,則需要預(yù)交增值稅:
400 000÷(1+11% )×3%=10 810.81(元)
【會(huì)計(jì)處理】
借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅???????????????????? ??????? 10 810.81
貸:銀行存款????????? ????????????????????????? 10 810.81
【案例11】
甲房地產(chǎn)公司為一般納稅人,2017年1月份收到一期商品房項(xiàng)目(采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅)預(yù)售房款60 000 000元(含稅價(jià)),存入銀行。
【解析】
當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅= 當(dāng)期收到的預(yù)收賬款÷(1+5% )×3%
=60 000 000÷(1+5% )×3%=1 714 285.71(元)
【會(huì)計(jì)處理】
借:應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅[一期]????????? ??????????? 1 714 285.71
貸:銀行存款???????????????????????? 1 714 285.71
【延伸】 如果甲房地產(chǎn)公司是小規(guī)模納稅人。
【會(huì)計(jì)處理】
借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅?? ?????????? ??????????? 1 714 285.71
貸:銀行存款?????????????????????????????????? 1 714 285.71
銷項(xiàng)稅額的核算
(三)銷售環(huán)節(jié)增值稅
銷售環(huán)節(jié)增值稅問題,核心問題有兩個(gè):
1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
2.銷售額
1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 (國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第18 號(hào))
第十四條? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第十五條? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》
第四十五條? 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為:
(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng),是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
(二)納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
(三)納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的,為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
(四)納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
(五)增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。
2.銷售額
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 (國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第18 號(hào))
第四條? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
銷售額的計(jì)算公式如下:
銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)
第五條? 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
【案例12】
天晟置業(yè)有限公司在“天晟公館”地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,自2016年9月份開始預(yù)售,到2017年12月份項(xiàng)目所建商品房竣工交付時(shí),共銷售9 萬平米,收得銷售回款5.55億元。該項(xiàng)目給政府土地部門上繳的土地出讓金為1.11億元,總可售面積為12萬平米。竣工決算總成本為4.34億元。
【解析】
1.如果該公司采用總額法確認(rèn)收入采用一般計(jì)稅方法。
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款= 111 000 000×9/12÷(1+11%)=75 000 000(元)
抵減銷項(xiàng)稅額=75 000 000×11%=8 250 000(元)
銷項(xiàng)稅額=555 000 000÷(1+11% )×11%=55 000 000(元)
【會(huì)計(jì)處理】
借:預(yù)收賬款???????? ?????????????????????? 555 000 000
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入?????????????????????????????? ? 500 000 000
????應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)? ??????????????????? 55 000 000
借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)??????????????? 8 250 000
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本?????????????????????????????????? 8 250 000
借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本???????????????????????????? 434 000 000
貸:開發(fā)產(chǎn)品???????????? ????????????????????? 434 000 000
2.如果該公司采用凈額額法確認(rèn)收入,此用一般計(jì)稅方法:
銷項(xiàng)稅額=[555 000 000-111 000 000×9/12 ]÷(1+11% )×11%=46 750 000(元)
確認(rèn)的收入額=555 000 000-46 750 000=508 250 000(元)
【會(huì)計(jì)處理】
借:預(yù)收賬款??????????????? ???????????????? 555 000 000
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入????? ???????????????????????????? 508 250 000
????應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)? ????????????? 46 750 000
借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本??????????????????????????? 434 000 000
貸:開發(fā)產(chǎn)品??????????? ???????????????????????? 434 000 000
3.如果天晟置業(yè)有限公司采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
銷項(xiàng)稅額=555 000 000÷(1+5% )×5%=26 428 571.43(元)
不允許抵減土地價(jià)款。
【會(huì)計(jì)處理】
借:預(yù)收賬款???????????????????????????????? 555 000 000
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入???????????????????????? ????????? 528 571 428.57
應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅????? ?????????????????????? 26 428 571.43
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